Veille juridique du CDG13

L'article 155 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 pose le cadre du transfert de la gestion de la taxe d'aménagement des directions départementales des territoires (DDT) à la direction générale des finances publiques (DGFiP), qui n'en assure aujourd'hui que le recouvrement.
À cet effet, cet article reporte notamment la date d'exigibilité de la taxe d'aménagement à la date de réalisation définitive des opérations au sens du I de l'article 1406 du code général des impôts (CGI).

La démarche d’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), développée en partenariat avec le ministère de la transition écologique, est accessible via service-public.fr.
Elle permet de constituer de manière dématérialisée son dossier de demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable…). ADAU simplifie ainsi la démarche de l’utilisateur et le guide à chaque étape de la constitution de son dossier.

Aux termes des dispositions générales relatives à l'emprise au sol des constructions dans les zones urbaines, énoncées au paragraphe 3.1.1 de l'article UR 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Neuilly-Plaisance : " En zone UR et dans le secteur URb, l'emprise au sol des constructions, annexes comprises, ne peut excéder : - 40 % de la surface de l'unité foncière dans une bande de 24 mètres à compter de l'alignement des voies existantes ou à créer / - 30 % de la surface de la partie de l'unité foncière comprise dans une bande située entre 24 et 50 mètres à compter de l'alignement des voies existantes ou à créer (...) ".
Toutefois, le paragraphe 3.1.2 du même article comporte des dispositions particulières, dans le cas de constructions à destination d'équipements d'intérêt collectif et de services publics, selon lesquelles " L'emprise au sol des constructions à destination d'équipements d'intérêt collectif et de services publics n'est pas réglementée (...) ".
En l’espèce, la commune a entendu promouvoir et faciliter l'implantation d'équipements d'intérêt collectif et de services publics dans le secteur concerné. Dans ces conditions, doit être regardée comme une construction à destination d'équipement d'intérêt collectif et de service public au sens de ces dispositions une construction qui comporte même pour partie des éléments destinés à un tel usage. Par suite, en se fondant, pour juger que les dispositions de l'article UR 3.1.2 n'étaient pas applicables à la construction autorisée, sur la circonstance que la surface de plancher de l'ensemble de la construction destinée à l'habitation était majoritaire par rapport à celle destinée à l'accueil d'une crèche, le tribunal administratif de Montreuil a commis une erreur de droit.

L'article L. 421-4 du code de l'urbanisme encadre le périmètre des opérations relevant de la déclaration préalable.
Il renvoie à un décret d'application, la détermination,
 - d'une part, de la liste des constructions, aménagements, installations, travaux soumis à déclaration préalable en lieu et place d'un permis,
 - d'autre part, des cas où les clôtures sont soumises à déclaration préalable,
 - enfin, de ceux où les opérations de coupes et abattages d'arbres échappent au régime de la déclaration préalable.

Il résulte des articles L. 151-43, L. 152-7 et R. 151-51 du code de l'urbanisme que, lorsqu'une servitude d'utilité publique affectant l'utilisation des sols, telle la servitude affectant les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, n'est pas annexée à un plan local d'urbanisme (PLU), elle n'est, en principe, pas opposable à une demande d'autorisation d'occupation des sols.

Les procédures administratives actuelles s'agissant des déclarations préalables de travaux nécessitent, pour les usagers, de remplir un formulaire de treize pages et de fournir des pièces complémentaires, le tout en deux exemplaires à minima. Par suite, durant l'instruction, de nombreuses consultations (demandes d'avis) peuvent être lancées avec différents types de services.

Le premier alinéa de l'article L. 153-7 du code de l'urbanisme fait obligation à l'autorité compétente d'élaborer, dans le respect de l'autorité de la chose jugée par la décision juridictionnelle ayant partiellement annulé un plan local d'urbanisme (PLU), de nouvelles dispositions se substituant à celles qui ont été annulées par le juge, alors même que l'annulation contentieuse aurait eu pour effet de remettre en vigueur, en application des dispositions de l'article L. 600-12 du même code ou de son article L. 174-6, des dispositions d'un PLU ou, pour une durée maximale de vingt-quatre mois, des dispositions d'un plan d'occupation des sols (POS) qui ne méconnaîtraient pas l'autorité de la chose jugée par ce même jugement d'annulation.

Un décret du 23 juillet et un arrêté du 27 juillet 2021 définissent les téléprocédures afin de sécuriser les échanges électroniques lors de la réception et de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme. Au 1er janvier 2022, toutes les communes devront être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalables et certificats d'urbanisme) sous forme électronique. Celles de plus de 3 500 habitants devront également, à cette date, se doter d’une téléprocédure spécifique pour assurer leur instruction par voie dématérialisée.

Conformément au premier alinéa de l'article L.213-2 du code de l'urbanisme, la déclaration d'intention d'aliéner est l'acte obligatoirement adressé à la mairie par lequel un propriétaire informe la commune de sa décision de procéder à l'aliénation de son bien.

L’échéance du 1er janvier prochain se rapproche et toutes les communes, quelle que soit leur taille, seront tenues à cette date de recevoir les demandes d’autorisations d’urbanisme déposées par voie électronique, si le pétitionnaire en fait le choix. C’est ce qu’on appelle la saisine par voie électronique « SVE », déjà applicable pour d’autres actes administratifs depuis 2016. Récemment, le décret n° 2021-981 du 23 juillet 2021 « portant diverses mesures relatives aux échanges électroniques en matière de formalité d'urbanisme » est venu prévoir la réglementation qui entrera en vigueur le 1er janvier prochain.

Le droit de préemption urbain (DPU) est un dispositif permettant aux collectivités d'acquérir prioritairement des biens immobiliers que des propriétaires ont l'intention d'aliéner, dans le but de réaliser un projet d'aménagement ou d'équipement qui serait nécessaire à la collectivité.
C'est donc un outil stratégique de la puissance publique dont la procédure est rigoureusement encadrée par les articles L. 211-1 et suivants du code de l'urbanisme. Le DPU peut être institué, par délibération sur tout ou partie des zones urbaines (U) et d'urbanisation future (AU) délimitées dans le document d'urbanisme. Sont donc exclues du champ d'application de ce dispositif les zones naturelles et les zones agricoles.
Pour les communes qui sont régies par une carte communale, l'article L. 211-1 alinéa 2 prévoit la possibilité d'instituer un droit de préemption dans un ou des périmètres délimités par la carte.
Si la carte communale est un document d'urbanisme simplifié, qui permet principalement de délimiter, d'un côté, des secteurs constructibles et, de l'autre, des secteurs non constructibles, généralement des zones naturelles, en renvoyant, pour les règles de constructibilité au règlement national d'urbanisme, il ne saurait y avoir deux applications différenciées d'un droit de préemption, selon que la commune est régie par un PLU ou par une carte communale.
Dans ces conditions, il n'est pas possible d'instaurer un droit de préemption au titre de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme incluant les parties bâties d'une zone naturelle située en zone non constructible d'une carte communale.
La carte communale peut toutefois être révisée pour rendre constructibles des zones qui ne l'étaient pas initialement. Le droit de préemption pourra alors être mis en place dans ces zones nouvellement constructibles.

L'article L. 480-9 du code de l'urbanisme dispose qu'au terme du délai fixé par la décision du juge pénal prise en application de l'article L. 480 5 du même code, il appartient au maire ou au fonctionnaire compétent, de sa propre initiative ou sur la demande d'un tiers, sous la réserve mentionnée au deuxième alinéa de l'article L. 480 9 de ce code, de faire procéder d'office, aux frais et risques du bénéficiaire de la construction irrégulière, à tous travaux nécessaires à l'exécution de cette décision de justice, sauf si des motifs tenant à la sauvegarde de l'ordre ou de la sécurité publics justifient un refus au maire.

En vertu de l'article 552 du code civil selon lequel «la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous», le sous-sol des voies communales est présumé appartenir à la commune jusqu'à la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive

L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, un permis le modifiant, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n’en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale.

Il appartient à l'autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d'autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol de s'assurer, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme qui prévoient que l'extension de l'urbanisation ne peut se réaliser qu'en continuité avec les agglomérations et villages existants.