Veille juridique du CDG13

La politique du logement est aujourd’hui une compétence partagée entre les collectivités territoriales et l’Etat. Pour améliorer la synergie entre politiques nationale et locales, la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a institué un dispositif de délégation de compétence des aides à la pierre. Dans ce cadre, des EPCI, et des conseils départementaux, peuvent notamment agréer au nom de l’Etat les opérations de logements sociaux à réaliser et attribuer à cet effet des subventions sur une enveloppe de crédits déléguée par l’Etat.

Les énonciations cadastrales, par elles-mêmes et quelle que soit leur ancienneté, ne constituent pas un titre de propriété. Elles peuvent être rectifiées à la diligence de l'administration lorsqu'elles sont entachées d'inexactitude, sans que soit ainsi tranchée une question relative au droit de propriété. Lorsqu'une contestation sérieuse portant sur la propriété d'une parcelle est portée à la connaissance de l'administration dans le cadre de telles opérations, cette dernière peut légalement se borner à faire état du litige et à mentionner les personnes concernées par ce dernier et susceptibles de se voir reconnaître la qualité de propriétaire.

La décision prononçant une astreinte sur le fondement des dispositions de l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme, en cas de constructions édifiées sans les autorisations d'urbanisme requises, après que l'auteur des constructions a été mis en demeure de procéder à leur régularisation, ne présente pas le caractère d'une opération complexe avec le titre exécutoire liquidant l'astreinte.
Par suite, il n'est pas possible, à l'occasion du recours dirigé contre le titre exécutoire liquidant l'astreinte prononcée sur le fondement des dispositions de l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme après mise en demeure de l'intéressé d'avoir à régulariser les constructions édifiées sans autorisation, de contester la régularité de la décision prononçant l'astreinte, dès lors que cette décision est devenue définitive.

La carte communale est un document d'urbanisme qui permet aux communes de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et où elles pourront délivrer des autorisations de construire.

Aux termes de l'article L. 425-4 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est soumis à autorisation d'exploitation commerciale au sens de l'article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d'autorisation dès lors que la demande de permis a fait l'objet d'un avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d'aménagement commercial ".

Arrêté du 17 avril 2023 relatif aux dossiers de demande d'autorisation d'urbanisme.

Décret n° 2023-325 du 28 avril 2023 fixant les valeurs des seuils des ratios mentionnés aux II et III de l'article R. 302-14 du code de la construction et de l'habitation pour la période triennale 2023-2025. Ce décret fixe les seuils des ratios de tension sur la demande de logement social, mesurés à l'échelle des territoires SRU (EPCI ou agglomération de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants) ou des communes dites « isolées » (communes de plus de 15 000 habitants non comprises dans l'un des territoires précités), permettant d'identifier les territoires au sein desquels le parc de logements existant justifie ou non un effort de production supplémentaire de logements locatifs sociaux.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-19 du code de l'urbanisme qu'un recours contentieux formé par un tiers à l'encontre d'une autorisation d'urbanisme suspend le délai de validité de cette autorisation jusqu'à l'intervention d'une décision juridictionnelle irrévocable.
Lorsqu'un tel recours est rejeté, le délai de validité de l'autorisation d'urbanisme recommence à courir pour la durée restante à compter du moment où la décision juridictionnelle revêt un caractère irrévocable.
En l'espèce, le délai de validité du permis délivré à la SCCV a couru, dans un premier temps, durant la période du 13 juin 2012 au 22 novembre suivant puis, dans un second temps, a recommencé à courir, pour sa durée restante de trente mois et vingt et un jours, à compter de l'expiration du délai d'appel ouvert à l'encontre du jugement du tribunal administratif de Nice du 12 mai 2016, et non à compter de la date de lecture de ce jugement de rejet comme l'ont estimé à tort les premiers juges.
Il ressort des pièces du dossier que le délai de validité de trois ans de ce permis n'est pas venu à expiration au cours du mois de décembre 2018, contrairement à ce qu'a relevé le maire dans les décisions contestées, et qu'il n'était pas encore expiré à la date de la décision en litige du 6 février 2019. Par suite, cette décision constatant la péremption du permis délivré le 11 juin 2012 à la SCCV a été prise en méconnaissance des dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-19 du code de l'urbanisme.

Il résulte du deuxième alinéa de l'article L. 121-3 et de de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme qu'il appartient à l'autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d'autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol de s'assurer, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l'article L. 121 8 qui prévoient que l'extension de l'urbanisation ne peut se réaliser qu'en continuité avec les agglomérations et villages existants.

En premier lieu, aux termes de l'article L. 111-23 du code de l'urbanisme : " La restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment".

Aux termes de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature, par sa localisation et ses caractéristiques, à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques " et aux termes de l'article R. 111-27 du même code : "Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".

Lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une autorisation modificative dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou c) si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce.

Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l'autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l'autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d'un jugement décidant, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l'annulation de l'autorisation initiale.

En revanche, la seule circonstance que le vice dont est affectée l'autorisation initiale et qui a justifié le sursis à statuer résulte de la méconnaissance d'une règle d'urbanisme qui n'est plus applicable à la date à laquelle le juge statue à nouveau sur la demande d'annulation, après l'expiration du délai imparti aux intéressés pour notifier la mesure de régularisation, est insusceptible, par elle-même, d'entraîner une telle régularisation et de justifier le rejet de la demande

Les mesures que le juge des référés peut ordonner sur le fondement de l'article L. 521-3 du code de justice administrative (CJA) ont nécessairement un caractère provisoire ou conservatoire.
Si tel peut être le cas d'une mesure ordonnant le déplacement ou le démontage d'un ouvrage immobilier, le juge des référés ne saurait ordonner la destruction d'un tel ouvrage.
En l'espèce, en jugeant qu'aucun principe ne faisait obstacle à ce que le juge des référés ordonne à l'occupant irrégulier du domaine public de démolir les ouvrages implantés sans droit ni titre sur le domaine public dans le cas où cette destruction découle directement et nécessairement de la mesure d'expulsion, le juge des référés du tribunal administratif a entaché son ordonnance d'erreur de droit.
Par suite, les sociétés sont seulement fondées à demander, pour ce motif, l'annulation de l'ordonnance qu'elles attaquent en tant qu'elle a enjoint à la première d'entre elles de démolir l'extension du bâtiment du restaurant.
Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 821-2 du code de justice administrative pour régler, dans cette mesure, l'affaire au titre de la procédure de référé engagée.
Il résulte de l'instruction que l'extension du bâtiment du restaurant, qui empiète irrégulièrement sur le domaine public maritime, est une construction reposant sur une plate-forme en pierres locales assemblées au mortier. Il résulte de ce qui a été dit au point 7 que les conclusions du préfet de la Guadeloupe tendant à ce que le juge des référés ordonne, en vue de la remise en état du domaine public maritime, la destruction de cette extension ne peuvent qu'être rejetées.

Le préfet de la Corrèze a saisi le juge des référés du tribunal administratif, sur le fondement du troisième alinéa de l’article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, d’une demande tendant à la suspension de l’exécution de la délibération du 23 mars 2023, par laquelle le conseil municipal d’une commune du département a institué un droit de préemption urbain sur plusieurs parcelles situées en zones U et 1AU de son plan local d’urbanisme.
Le préfet soutenait que la délibération litigieuse était entachée d’un détournement de pouvoir dès lors qu’elle avait pour seul objet de faire obstacle à la création d’un centre d’accueil des demandeurs d’asiles (Cada) et que son véritable objectif reposait ainsi sur des considérations étrangères à un but d’intérêt général.
Si la commune faisait valoir que la décision en litige reposait sur des considérations urbanistiques et de politique foncière, le juge des référés a estimé qu’il ressortait des pièces du dossier que le conseil municipal avait, le même jour, exercé son droit de préemption sur les immeubles acquis par une société en vue de créer des places au sein d’un Cada et que si cette décision avait depuis lors été retirée, ce retrait n’était motivé que par une illégalité de pure forme. Au surplus, le juge des référés a relevé que le conseil municipal s’était montré préoccupé par la création de ce centre au travers d’une motion adoptée le mois précédent. Au vu de ces éléments, le juge des référés a retenu que le moyen tiré de ce que la décision en litige était entachée d’un détournement de pouvoir était, en l’état de l’instruction, de nature à faire naître un doute sérieux quant à sa légalité.
Le juge des référés a donc ordonné la suspension de l’exécution de la délibération du 23 mars 2023 du conseil municipal de la commune en tant qu’elle a institué un droit de préemption urbain sur plusieurs parcelles situées en zones U et 1AU de son plan local d’urbanisme.

La notification prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue du décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018, qui a pour objet de renforcer la sécurité juridique des titulaires d'autorisation de construire, doit être effectuée, à peine d'irrecevabilité, par le requérant qui interjette appel ou se pourvoit en cassation contre une décision juridictionnelle qui constate l'absence de caducité d'un permis de construire, et annule, pour ce motif, une décision constatant cette caducité.
En application de ces dispositions, il appartient à l'auteur d'un recours tendant à l'annulation d'un jugement ayant annulé une décision constatant la caducité d'un permis de construire et rétablissant par suite la validité de cette autorisation de construire, d'adresser au greffe de la juridiction une copie du certificat de dépôt de la lettre recommandée adressée à l'auteur de la décision contestée et au titulaire de l'autorisation.
Il appartient au juge, au besoin d'office, de rejeter le recours comme irrecevable, lorsque son auteur, après y avoir été invité par lui, n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités requises par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme.

Le juge des référés a estimé que le requérant ne disposait pas d’un intérêt à agir contre le permis de démolition de l’Acropolis, comme le soulevait la ville de Nice en défense.
En effet, le code de l’urbanisme prévoit que tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours tendant à l’annulation d’un permis de construire ou de démolir doit préciser, pour se voir reconnaître un intérêt à agir, quels sont les éléments précis de nature à établir que le projet est susceptible d’« affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’il détient.
Le juge des référés a estimé que si M. V se prévalait de sa situation de voisin immédiat de l’Acropolis, ce qui lui donnait à ce titre une présomption d’intérêt à agir contre sa démolition, la présomption était cependant renversée dès lors qu’il ne démontrait pas concrètement que les « conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien » seraient affectées par cette démolition.
Au contraire, le juge a considéré que la démolition de l’Acropolis, qui ne sera remplacé par aucun bâtiment mais par des espaces verts (prolongement de la « coulée verte »), était plutôt susceptible d’améliorer les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien de M. V.
Quant aux inconvénients créés par les travaux de démolition, il est de jurisprudence constante qu’ils ne peuvent en eux-mêmes être invoqués pour justifier de l’intérêt à agir contre la démolition. En outre, le juge des référés a relevé que le requérant continuera à bénéficier de lieux culturels à proximité de son domicile.